八王子市の土地価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！

八王子には、駅前でなんでも買い揃えることができる、抜群の買い物環境があります。駅周辺には大型商業施設や家電量販店、ディスカウントショップがあり、全ての生活必需品は買い揃えられるでしょう。また、商店街も充実しており、個人経営の八百屋さんや鮮魚屋さんなどがあるので、質の良い食材を安く購入できます。普段使いのスーパーマーケットから商業施設、休みの日にぴったりな郊外ならではのショッピングスポットまで、魅力的なお店がたくさん詰まった八王子市。どのお店も都心にはない魅力が感じられます。

八王子では、毎年70万人以上が訪れる「八王子まつり」をはじめ、アートや音楽、グルメ、自然とのふれあいイベントなど季節を感じられるイベントが1年中開催されており、地元への愛着心が強い八王子市民の多くがそれぞれのイベントを楽しんでいます。

まちから近くて登りやすい高尾山や、まちの中心を流れる浅川など、四季の移り変わりを身近に感じることができるのも八王子の大きな魅力。大小取り混ぜてたくさんある公園は、家族の成長や生活に合わせて選べます。夏には水辺で生き物を探したり、里山でホタルを見つけたり。おいしい空気とたくさんの自然を満喫しながら暮らせるのが八王子。

八王子市の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この９年間で０.５%上昇しました。また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で変わらず、商業地は0.1%のマイナスとなっていました。

新型コロナ以降変化については、鉄道駅の周辺に集中して安定しているものの、西側では下落傾向となっています。２３区への通勤に便利なエリアが好まれるため、さらに時間がかかる西側ではあまり人気がないようです。というのも、２３区内では、昨年１年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていたからです。理由は、①テレワークの普及、②２３区内の不動産価格が上がりすぎたためと言われています。

ここからは、八王子市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇へとつながったのです。ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。期間２０年の国債金利が、今年の3月ぐらいから本格的に上昇し始めているのです。それを受けて、期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。

（出展：ダイヤモンド不動産研究所）
日銀は、今年の3月に、１０年国債の金利を0.25%以上に上げないように、無制限に国債を買い取ると発表しました。
その結果、１０年国債の金利は0.25%以上に上がりにくくなっているわけですが、期間がもっと長い２０年、３０年国債の金利は上昇を続けています。なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
ただし、２０２２年１２月現在、金利は上昇傾向にあるものの、１番安かった時期に比べて0.3〜0.4%程度しか上昇していません。なので、まだ本格的な上昇にはなっていません。

2018年頃から不動産業界では、「2022年問題」が話題になっていました。「2022年問題」とは、この年から日本の大都市圏で農地が宅地として大量に供給され、地価が暴落するのではないかと言われていたことです。八王子市の生産緑地はおよそ242ヘクタール。この問題はどうなっているのでしょうか。

国は、2017年5月に「特定生産緑地」の制度を成立させました。この特定に指定されると、税制優遇措置が10年間延長される内容です。これらのことから、当初言われていたような、大都市近郊で宅地が大量に供給されることによって地価が暴落するような事態は可能性が低くなったと言えそうです。

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した八王子市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約２.８万人減少するそうです。八王子市では、新型コロナ以降、他市から引っ越してくる人は増えていますが、駅周辺に人気が偏っていますので、駅から離れた場所での人口減少はさらに進むと予想されます。

というわけで、八王子市の今後の土地価格は、今後は金利上昇や、生産緑地の宅地化が進むことから、不動産価格の上昇は、駅近の東エリアが中心となるでしょう。情報を取捨選択し、冷静に時期を判断することが大切ですね。