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家づくりノウハウ
2023.01.23

八王子市の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!

土地
豊かな自然に囲まれてのんびりと暮らせる街「八王子」
都心から西へ40kmほどのところにある八王子市は、JR中央線、京王線、JR横浜線、JR八高線と多くの鉄道が結節しています。また、中央自動車道八王子ICから都心まで30分と、広域交通に便利な場所だといえます。面積は186.31km3で人口は約56万人。世帯数は約27万世帯と、東京都の市部において面積・人口ともに最大を誇ります。さらに安定した地盤により、地震に強いのも特徴です。自然に恵まれた歴史ある街ながら、大学やオフィス、工場なども多い、さまざまな魅力を持つ八王子市。転入者・世帯が増加し続けているのも、なじみやすく住みやすい街である証だといえるでしょう。そんな八王子の土地価格・相場、土地選びのポイントを徹底調査!

目次

住みたい街ランキング上位の常連八王子!まずは、八王子の魅力を再確認。

駅前でなんでも買える!抜群の買い物環境

八王子には、駅前でなんでも買い揃えることができる、抜群の買い物環境があります。駅周辺には大型商業施設や家電量販店、ディスカウントショップがあり、全ての生活必需品は買い揃えられるでしょう。また、商店街も充実しており、個人経営の八百屋さんや鮮魚屋さんなどがあるので、質の良い食材を安く購入できます。普段使いのスーパーマーケットから商業施設、休みの日にぴったりな郊外ならではのショッピングスポットまで、魅力的なお店がたくさん詰まった八王子市。どのお店も都心にはない魅力が感じられます。
八王子駅ビル

「八王子まつり」をはじめ、さまざまなお祭りや行事が目白押し

八王子では、毎年70万人以上が訪れる「八王子まつり」をはじめ、アートや音楽、グルメ、自然とのふれあいイベントなど季節を感じられるイベントが1年中開催されており、地元への愛着心が強い八王子市民の多くがそれぞれのイベントを楽しんでいます。

自然が身近な八王子

まちから近くて登りやすい高尾山や、まちの中心を流れる浅川など、四季の移り変わりを身近に感じることができるのも八王子の大きな魅力。大小取り混ぜてたくさんある公園は、家族の成長や生活に合わせて選べます。夏には水辺で生き物を探したり、里山でホタルを見つけたり。おいしい空気とたくさんの自然を満喫しながら暮らせるのが八王子。
高尾山

八王子市の土地価格・相場は?

八王子市の土地価格相場

価格相場 41.4 万円/坪 (12.5万円/㎡)
・平均駅距離 24.3 分
・平均土地面積 77.6 坪 (256 ㎡)

八王子市の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この9年間で0.5%上昇しました。また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で変わらず、商業地は0.1%のマイナスとなっていました。

価格が上がっているエリア

新型コロナ以降変化については、鉄道駅の周辺に集中して安定しているものの、西側では下落傾向となっています。23区への通勤に便利なエリアが好まれるため、さらに時間がかかる西側ではあまり人気がないようです。というのも、23区内では、昨年1年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていたからです。理由は、①テレワークの普及、②23区内の不動産価格が上がりすぎたためと言われています。

今後はどうなるのか?

ここからは、八王子市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇へとつながったのです。ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。期間20年の国債金利が、今年の3月ぐらいから本格的に上昇し始めているのです。それを受けて、期間21年以上のフラット35の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。6年ぶりの高水準にあります。
金利の推移

日銀は、今年の3月に、10年国債の金利を0.25%以上に上げないように、無制限に国債を買い取ると発表しました。
その結果、10年国債の金利は0.25%以上に上がりにくくなっているわけですが、期間がもっと長い20年、30年国債の金利は上昇を続けています。なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。
ただし、2022年12月現在、金利は上昇傾向にあるものの、1番安かった時期に比べて0.3〜0.4%程度しか上昇していません。なので、まだ本格的な上昇にはなっていません。

生産緑地が宅地に変わる2022年問題

2018年頃から不動産業界では、「2022年問題」が話題になっていました。「2022年問題」とは、この年から日本の大都市圏で農地が宅地として大量に供給され、地価が暴落するのではないかと言われていたことです。八王子市の生産緑地はおよそ242ヘクタール。この問題はどうなっているのでしょうか。

どうなる生産緑地

国は、2017年5月に「特定生産緑地」の制度を成立させました。この特定に指定されると、税制優遇措置が10年間延長される内容です。これらのことから、当初言われていたような、大都市近郊で宅地が大量に供給されることによって地価が暴落するような事態は可能性が低くなったと言えそうです。

八王子市の人口はどうなる?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した八王子市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2.8万人減少するそうです。八王子市では、新型コロナ以降、他市から引っ越してくる人は増えていますが、駅周辺に人気が偏っていますので、駅から離れた場所での人口減少はさらに進むと予想されます。

まとめ

というわけで、八王子市の今後の土地価格は、今後は金利上昇や、生産緑地の宅地化が進むことから、不動産価格の上昇は、駅近の東エリアが中心となるでしょう。情報を取捨選択し、冷静に時期を判断することが大切ですね。

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